Доходный дом под ключ в Новороссийске: проектирование и расчёт окупаемости

Доходный дом — это многоквартирный или апартаментный объект, изначально строящийся для сдачи в аренду. В отличие от покупки готовой квартиры под инвестицию, строительство доходного дома позволяет получить 3–5 юнитов на одном земельном участке ИЖС по цене существенно ниже рыночной стоимости готовой недвижимости, сразу спроектированных под задачи аренды. Новороссийск — крупный портовый город с высоким спросом на аренду как от туристов (в летний период), так и от командировочных, студентов и вахтовых работников круглый год.

НВСК строит доходные дома под ключ в Новороссийске с проектированием, получением разрешений и полной отделкой апартаментов. За период с 2015 года мы реализовали несколько десятков объектов, которые сегодня работают как стабильный арендный бизнес для наших заказчиков. В этой статье — конкретная механика: как считается окупаемость, какие планировочные решения дают максимальный доход, из каких материалов строить и как правильно оформить объект.

Концепция доходного дома: варианты и форматы

Гостевой дом на 4–8 номеров

Классический формат для приморского города. Строится на участке ИЖС площадью 6–10 соток, регистрируется как жилой дом (ИЖС) с организацией гостевого размещения. Номера площадью 20–35 м² каждый с отдельным санузлом. Общая кухня или мини-кухни в каждом номере. Средний чек посуточной аренды в Новороссийске в 2024 году: 2 500–4 000 руб./сутки в летний период, 1 500–2 000 руб. в межсезонье.

Апарт-дом на 3–6 квартир

Дом с несколькими полноценными квартирами (студии или 1-комнатные, 35–50 м²). Может сдаваться как посуточно, так и долгосрочно. Долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в Новороссийске в 2024 году — 25 000–35 000 руб./мес. Посуточно в туристический сезон — до 80 000–120 000 руб./мес. (при 80% заполняемости). Объект регистрируется как многоквартирный дом (требует проекта с экспертизой) или как жилой дом с комнатами (при числе юнитов до 4–5).

Вилла для посуточной аренды

Объект класса «люкс» для сдачи целиком. Площадь 200–400 м², бассейн, несколько спален, современный дизайн. Аренда виллы в Новороссийске/Геленджике в высокий сезон — 20 000–60 000 руб./сутки. Срок окупаемости при стоимости строительства 15–25 млн руб. — 8–12 лет. Меньшая ликвидность, чем у апарт-дома, но стабильный поток высокодоходных клиентов при правильном маркетинге.

Расчёт окупаемости доходного дома в Новороссийске

Рассмотрим конкретный расчёт для апарт-дома на 4 студии, площадь каждой 40 м², общая площадь 160 м², участок 6 соток в Новороссийске (район Мысхако или Широкая Балка).

• Стоимость строительства под ключ (газобетон, базовая отделка): 160 м² × 45 000 руб./м² = 7 200 000 руб.

• Мебель и техника для 4 студий: 600 000–800 000 руб.

• Итого инвестиций: ~8 000 000 руб.

• Доход при посуточной аренде (8 мес./год × 2 500 руб./сутки × 4 студии × 75% заполняемость): ~1 800 000 руб./год

• Доход при долгосрочной аренде (4 студии × 25 000 руб./мес. × 12 мес.): 1 200 000 руб./год

• Срок окупаемости: 4–7 лет (посуточная аренда окупает быстрее)

Данный расчёт является ориентировочным и не учитывает налоги (самозанятый — 6% от дохода), коммунальные расходы (~30 000 руб./мес. на весь объект), расходы на обслуживание и рекламу. Реальная чистая доходность — 12–18% годовых в зависимости от сезонности и загрузки. Для сравнения: банковский депозит даёт 7–10%, а покупка готовой квартиры под аренду — 5–8% годовых.

Планировочные решения для максимального дохода

Планировка доходного дома должна подчиняться логике арендного бизнеса, а не личным предпочтениям хозяина. Ключевые принципы:

• Каждый юнит — отдельный вход или удобный доступ из общего холла без прохода через другие юниты

• Санузел в каждом апартаменте (совмещённый 4–6 м² вполне достаточно)

• Достаточное естественное освещение — большие окна повышают привлекательность и арендную ставку

• Встроенные шкафы для хранения (арендатор приезжает с чемоданом)

• Кухонная зона даже в студии (мойка, 2 конфорки, холодильник, столешница)

• Терраса или балкон хотя бы к части юнитов — повышает ставку на 15–25%

• Отдельный технический ввод на каждый юнит (счётчики электричества, воды) — упрощает расчёты с арендаторами

Технологии строительства доходного дома

Для доходного дома важен баланс между скоростью строительства, стоимостью и качеством. В Новороссийске наиболее распространены три технологии:

• Газобетон D500 с монолитным каркасом — оптимальный вариант: быстро, энергоэффективно, не требует дополнительного утепления стен, стоимость коробки на 10–15% ниже кирпича. Рекомендуется для объектов до 3 этажей.

• Монолитный железобетон — выбор для нестандартных планировок, многоэтажных объектов, сложных рельефов. Дороже газобетона на 20–30%, но конструктивно неограничен.

• Кирпич — классика, но медленнее и дороже. Имеет смысл при необходимости строгого соответствия застройке квартала (исторический центр) или при желании максимальной долговечности без обслуживания.

НВСК рекомендует газобетон для большинства доходных домов в Новороссийске: скорость строительства на 20–25% выше кирпичной кладки, готовые стены не нуждаются в дополнительном утеплении (D400–D500, толщина 400 мм), хорошие звукоизоляционные характеристики между этажами при правильном проектировании перекрытий.

Разрешения и оформление

Правовой статус доходного дома зависит от числа юнитов и формата использования. Объект на 4 и менее квартир (студии) можно строить по схеме ИЖС: уведомление о строительстве вместо разрешения, упрощённый ввод в эксплуатацию. При числе апартаментов 5 и более или коммерческом использовании (официальная гостиница) — требуется полноценное разрешение на строительство, проект с экспертизой, коммерческое назначение участка.

НВСК сопровождает весь процесс: от анализа ВРИ участка (вид разрешённого использования) и оптимизации юридической схемы до получения разрешений и регистрации готового объекта. Это критически важно: объект, построенный с нарушениями разрешительного законодательства, может быть признан самовольной постройкой и подлежать сносу.

Стоимость строительства доходного дома под ключ

• Проектирование + разрешение на строительство — 150 000–300 000 руб.

• Строительство «коробки» (фундамент, стены, перекрытия, кровля) — 25 000–35 000 руб./м²

• Инженерные системы под ключ — 8 000–12 000 руб./м²

• Внутренняя отделка «под аренду» — 8 000–15 000 руб./м²

• Итого строительство под ключ — 40 000–55 000 руб./м²

• Мебель и техника для посуточной аренды — 100 000–200 000 руб. на студию

Заключение

Доходный дом в Новороссийске — это реальный инструмент пассивного дохода с окупаемостью 4–7 лет и доходностью 12–18% годовых. Ключ к успеху — правильно выбранный формат, грамотное проектирование под аренду и качественное строительство. НВСК реализует доходные дома под ключ — от земельного участка до первого арендатора. Позвоните нам: +7 (993) 323-63-33, и мы составим финансовую модель для вашего объекта.